ভূমি নামজারি বা মিউটেশন হল বাংলাদেশের জমি মালিকানা পরিবর্তনের একটি আইনগত প্রক্রিয়া। ২০২৬ সালের আপডেট অনুযায়ী, এখন অনলাইনে আবেদন করে সহজে খতিয়ান হালনাগাদ, ফি পরিশোধ এবং নামজারি সম্পন্ন করা যায়। এই গাইডটি ধাপে ধাপে নির্দেশনা দেয়, যাতে আপনি কোন ধাপ বাদ না দিয়ে সঠিকভাবে নামজারি করতে পারেন এবং ভবিষ্যতে জমি সংক্রান্ত কোনো আইনি জটিলতা এড়াতে পারেন।

ভূমি নামজারি কী?

সহজ ভাষায় বলতে গেলে, ভূমি নামজারি (Mutation বা e-Mutation) হলো জমির মালিকানা পরিবর্তনের তথ্য সরকারি ভূমি রেকর্ডে বা খতিয়ানে হালনাগাদ করার একটি আনুষ্ঠানিক প্রক্রিয়া। যখন কোনো জমির মালিকানা এক হাত থেকে অন্য হাতে স্থানান্তরিত হয়, তখন পূর্বের মালিকের নাম কেটে বর্তমান মালিকের নাম নতুন করে খতিয়ানে অন্তর্ভুক্ত করাকেই নামজারি বলা হয়। বাংলাদেশে এই কার্যক্রমটি ভূমি মন্ত্রণালয়ের অধীনস্থ উপজেলা ভূমি অফিস, সার্কেল ভূমি অফিস এবং সহকারী কমিশনার (ভূমি) বা AC Land অফিসের মাধ্যমে পরিচালিত হয়।

অতীতে এই প্রক্রিয়াটি সম্পূর্ণ এনালগ বা ম্যানুয়াল পদ্ধতিতে পরিচালিত হতো, যার ফলে সাধারণ মানুষকে দিনের পর দিন ভূমি অফিসে ধরনা দিতে হতো এবং দালালদের দৌরাত্ম্য সহ্য করতে হতো। কিন্তু বর্তমানে ‘স্মার্ট বাংলাদেশ’ গড়ার লক্ষ্যে ভূমি নামজারি প্রক্রিয়াটি সম্পূর্ণ অনলাইনে বা ই-নামজারি পদ্ধতিতে রূপান্তর করা হয়েছে। এর ফলে এখন ঘরে বসেই বা নিকটস্থ ডিজিটাল সেন্টার থেকে খুব সহজেই নামজারির আবেদন করা যায় এবং শুনানির তারিখ ছাড়া অফিসে যাওয়ার প্রয়োজন হয় না। নামজারির মাধ্যমে মূলত একটি নতুন খতিয়ান বা পর্চা তৈরি হয়, যা মালিকানার প্রমাণ হিসেবে কাজ করে।

কেন ভূমি নামজারি করা জরুরি?

ভূমি নামজারি করার গুরুত্ব অপরিসীম এবং এটি অবহেলা করলে একজন জমির মালিককে নানাবিধ সমস্যার সম্মুখীন হতে হয়। প্রথমত, জমির প্রকৃত মালিকানা বা স্বত্ব প্রমাণের জন্য নামজারি খতিয়ান একটি অপরিহার্য দলিল। শুধুমাত্র সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে জমি রেজিস্ট্রেশন করলেই মালিকানা পূর্ণতা পায় না, যতক্ষণ না পর্যন্ত সরকারের ভূমি রেকর্ডে আপনার নাম উঠছে। দ্বিতীয়ত, ভূমি উন্নয়ন কর বা খাজনা পরিশোধের জন্য এবং অনলাইন রেকর্ড হালনাগাদ করার জন্য নামজারি বাধ্যতামূলক। আপনার নামে নামজারি না থাকলে আপনি নিজের নামে খাজনা দিতে পারবেন না।

তৃতীয়ত, ভবিষ্যতে আপনি যদি ওই জমি বিক্রি করতে চান বা কাউকে হস্তান্তর করতে চান, তবে নামজারি খতিয়ান ছাড়া দলিল রেজিস্ট্রি করা সম্ভব হবে না। সাব-রেজিস্ট্রার অফিস এখন নামজারি খতিয়ান ছাড়া কোনো দলিল গ্রহণ করে না। চতুর্থত, বাড়ি করার জন্য বা ব্যবসায়িক প্রয়োজনে ব্যাংক ঋণ নিতে চাইলে অথবা গ্যাস-বিদ্যুতের সংযোগসহ বিভিন্ন সরকারি সেবা পেতে চাইলে আপনার নামে হালনাগাদ নামজারি খতিয়ান থাকা বাধ্যতামূলক। তাছাড়াও, জমি নিয়ে কোনো বিরোধ দেখা দিলে বা আদালতে মামলা হলে, যার নামে নামজারি আছে, আদালত তাকেই প্রাথমিকভাবে স্বত্ববান হিসেবে গণ্য করে।

ভূমি নামজারির জন্য কী কী কাগজ লাগে

নামজারির আবেদন করার পূর্বে প্রয়োজনীয় কাগজপত্র সঠিকভাবে প্রস্তুত রাখা অত্যন্ত জরুরি, কারণ অসম্পূর্ণ কাগজপত্রের কারণে আবেদন বাতিল হওয়ার সম্ভাবনা থাকে। প্রথমত আপনার মালিকানার মূল ভিত্তি অর্থাৎ রেজিস্ট্রেশনকৃত দলিলটি প্রয়োজন হবে। আপনি যদি জমিটি ক্রয় করে থাকেন তবে সাফ-কবলা দলিল, যদি দান বা হেবা সূত্রে পান তবে হেবা দলিল এবং যদি আমমোক্তারনামার মাধ্যমে পান তবে সেই দলিলটির স্ক্যান কপি লাগবে। দলিলের প্রতিটি পৃষ্ঠা পরিষ্কারভাবে স্ক্যান করতে হবে যাতে লেখাগুলো সহজে পড়া যায়।

দ্বিতীয়ত, মালিকানার ধারাবাহিকতা প্রমাণের জন্য পূর্বের খতিয়ানগুলোর কপি প্রয়োজন। এর মধ্যে সিএস, এসএ, আরএস এবং প্রযোজ্য ক্ষেত্রে বিএস বা সিটি জরিপের খতিয়ান অন্তর্ভুক্ত। আপনার দলিলের দাতা যার কাছ থেকে জমিটি পেয়েছেন বা যেভাবে মালিক হয়েছেন, সেই সূত্রগুলো এই খতিয়ানগুলোর মাধ্যমে প্রমাণ করতে হয়। তৃতীয়ত, জমির সর্বশেষ খাজনা পরিশোধের দাখিলা বা রসিদ সংযুক্ত করতে হবে। চতুর্থত, আবেদনকারীর জাতীয় পরিচয়পত্র (NID) এবং ছবি প্রয়োজন। উত্তরাধিকার সূত্রে জমির মালিক হলে আদালতের সাকসেশন সার্টিফিকেট বা ওয়ারিশ সনদপত্র জমা দিতে হবে।

অনলাইনে ভূমি নামজারি করার নিয়ম

ধাপ ১: e-Mutation পোর্টালে প্রবেশ

সর্বপ্রথম আপনাকে ইন্টারনেট সংযোগসহ একটি কম্পিউটার বা স্মার্টফোন ব্যবহার করে ভূমি মন্ত্রণালয়ের নির্দিষ্ট e-Mutation পোর্টালে land.gov.bd প্রবেশ করুন (সরকারি e-Mutation পোর্টাল) এবং 'নামজারি' অপশনটি নির্বাচন করুন। প্রবেশ করতে হবে। ব্রাউজারের এড্রেস বারে ঠিকানাটি লিখে সার্চ দিলে আপনি ভূমি সেবা প্ল্যাটফর্মের মূল পেজটি দেখতে পাবেন। সেখানে ‘নামজারি’ বা ‘ই-নামজারি’ নামক অপশনটিতে ক্লিক করলে আপনাকে আবেদনের মূল ড্যাশবোর্ডে নিয়ে যাওয়া হবে।

আবেদনের পূর্বে নিশ্চিত হয়ে নিন যে আপনার ইন্টারনেট সংযোগটি স্থিতিশীল, কারণ মাঝপথে সংযোগ বিচ্ছিন্ন হলে তথ্যগুলো হারিয়ে যেতে পারে। এই পোর্টালটি বর্তমানে অত্যন্ত ইউজার-ফ্রেন্ডলি করা হয়েছে যাতে সাধারণ নাগরিকগণ কোনো কারিগরি সহায়তা ছাড়াই এটি ব্যবহার করতে পারেন। ডিজিটাল সিস্টেমে প্রবেশের মাধ্যমে আপনি সরাসরি সরকারি ডেটাবেসের সাথে সংযুক্ত হতে পারবেন, যা পুরো প্রক্রিয়াকে স্বচ্ছ করে তোলে।

ধাপ ২: একাউন্ট রেজিস্ট্রেশন

পোর্টালটিতে প্রবেশের পর আপনাকে প্রথমে নিবন্ধন বা রেজিস্ট্রেশন করতে হবে। আপনার মোবাইল নম্বর এবং জাতীয় পরিচয়পত্র নম্বর ব্যবহার করে (জাতীয় পরিচয়পত্র (NID) অফিসিয়াল সাইট) অ্যাকাউন্ট খুলুন। এনআইডি নম্বর ও জন্মতারিখ দেওয়ার পর সিস্টেম স্বয়ংক্রিয়ভাবে নির্বাচন কমিশনের সার্ভার থেকে আপনার তথ্য যাচাই করে নেবে। এরপর আপনার মোবাইলে একটি ওটিপি পাঠানো হবে।

এই ওটিপি কোডটি নির্দিষ্ট ঘরে বসালে আপনার রেজিস্ট্রেশন সম্পন্ন হবে এবং আপনি একটি ড্যাশবোর্ড বা প্রোফাইল দেখতে পাবেন যেখান থেকে আপনি নতুন আবেদনের কাজ শুরু করতে পারবেন। এই রেজিস্ট্রেশন প্রক্রিয়াটি একবার সম্পন্ন করলেই আপনি ভবিষ্যতে আপনার জমির সকল তথ্য এখান থেকে পরিচালনা করতে পারবেন এবং আবেদনের অগ্রগতি ট্র্যাক করতে পারবেন।

ধাপ ৩: আবেদন ফরম পূরণ

এই ধাপটি সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ এবং সতর্কতার সাথে করতে হয়। আবেদন ফরমে আপনাকে জমির অবস্থান বা তফসিল সঠিকভাবে নির্বাচন করতে হবে। প্রথমে বিভাগ, জেলা, উপজেলা এবং মৌজা নির্বাচন করুন। মৌজা নির্বাচনের সময় জে.এল নম্বরটি ভালো করে মিলিয়ে নিন। এরপর খতিয়ান নম্বর এবং দাগ নম্বর সঠিকভাবে পূরণ করুন।

জমির পরিমাণ সঠিকভাবে উল্লেখ করুন এবং দাতা ও গ্রহীতার তথ্য এনআইডি অনুযায়ী হুবহু পূরণ করতে হবে। কোনো তথ্য ভুল হলে পরবর্তীতে সংশোধনের জন্য আবার ভূমি অফিসে দৌড়ঝাঁপ করতে হতে পারে। তাই সাবমিট করার আগে প্রতিটি তথ্য অন্তত দুইবার যাচাই করে নেওয়া বুদ্ধিমানের কাজ হবে। বিশেষ করে দাগ ও খতিয়ান নম্বরে ভুল হলে পুরো আবেদনটিই অর্থহীন হয়ে পড়ে।

ধাপ ৪: কাগজপত্র আপলোড

ফরম পূরণের পর আপনাকে প্রয়োজনীয় দলিলাদি আপলোড করতে হবে। মনে রাখবেন, ফাইলগুলো অবশ্যই স্ক্যান করা কপি হতে হবে এবং সাধারণত পিডিএফ বা জেপিজি ফরম্যাটে হতে হয়। প্রতিটি ফাইলের সাইজ নির্দিষ্ট সীমার মধ্যে রাখতে হবে। দলিল, ভায়া দলিল, খতিয়ান, খাজনার রসিদ, এনআইডি এবং ছবি—সবকিছু আলাদা আলাদা ক্যাটাগরিতে আপলোড করুন।

স্ক্যান কপিগুলো যেন ঝাপসা না হয় এবং সব লেখা যেন স্পষ্টভাবে পড়া যায়, সেদিকে বিশেষ খেয়াল রাখতে হবে। অস্পষ্ট দলিলের কারণে আবেদন বাতিল হওয়ার ঝুঁকি থাকে, কারণ এসিল্যান্ড বা নাজির মহোদয় অস্পষ্ট কাগজপত্রের ওপর ভিত্তি করে রিপোর্ট প্রদান করতে পারেন না। প্রয়োজনে রেজুলেশন বাড়িয়ে স্ক্যান করুন যাতে ছোট লেখাগুলোও বুঝা যায়।

ধাপ ৫: নামজারি ফি পরিশোধ

কাগজপত্র আপলোড শেষে আপনাকে প্রাথমিক আবেদন ফি পরিশোধ করতে হবে। ২০২৬ সালের নিয়ম অনুযায়ী, আবেদনের সময় কোর্ট ফি এবং নোটিশ জারি ফি বাবদ একটি নির্দিষ্ট অঙ্ক অনলাইনে পরিশোধ করতে হয়। আপনি বিকাশ, নগদ, রকেট, উপায় বা যেকোনো ডেবিট/ক্রেডিট কার্ড ব্যবহার করে এই ফি পরিশোধ করতে পারবেন।

পেমেন্ট গেটওয়েতে আপনার মোবাইল ব্যাংকিং একাউন্ট নম্বর ও পিন দিয়ে পেমেন্ট নিশ্চিত করার পর একটি নিশ্চিতকরণ বার্তা বা ট্রানজেকশন আইডি পাবেন। মনে রাখবেন, সঠিক পেমেন্ট না হওয়া পর্যন্ত আপনার আবেদনটি সংশ্লিষ্ট ভূমি অফিসে পৌঁছাবে না এবং এটি ড্রাফট হিসেবে আপনার একাউন্টে পড়ে থাকবে। পেমেন্ট শেষে ডিজিটাল রসিদটি অবশ্যই ডাউনলোড করে রাখবেন।

ধাপ ৬: আবেদন সাবমিট

ফি পরিশোধ সম্পন্ন হলে আপনার সামনে প্রিভিউ অপশন আসবে। এখানে আপনি এতক্ষণ যা যা তথ্য দিয়েছেন এবং যেসব ফাইল আপলোড করেছেন, তা শেষবারের মতো যাচাই করে নিতে পারবেন। সবকিছু সঠিক থাকলে ‘সাবমিট’ বা ‘দাখিল করুন’ বাটনে ক্লিক করুন।

সাবমিট করার সাথে সাথেই আপনার মোবাইলে একটি নিশ্চিতকরণ এসএমএস আসবে, যেখানে একটি অ্যাপ্লিকেশনের ট্র্যাকিং নম্বর বা আবেদন আইডি থাকবে। এই আইডি এবং আবেদনের প্রিন্ট কপিটি সযত্নে সংরক্ষণ করুন, কারণ পরবর্তীতে শুনানি এবং ট্র্যাকিংয়ের জন্য এটি প্রয়োজন হবে। আবেদন সাবমিট হওয়ার মাধ্যমেই আপনার জমির সরকারি রেকর্ড হালনাগাদের আনুষ্ঠানিক যাত্রা শুরু হবে।

ভূমি নামজারি ফি কত?

ভূমি নামজারির ফি সরকার কর্তৃক অত্যন্ত সুনির্দিষ্টভাবে নির্ধারিত এবং এটি সারা দেশে একই। ২০২৬ সালের সর্বশেষ আপডেট অনুযায়ী, নামজারির মোট খরচ সাধারণত ১,১৭০ টাকা। এই খরচের একটি বিভাজন রয়েছে: আবেদন বা কোর্ট ফি ২০ টাকা, নোটিশ জারি ফি ৫০ টাকা, খতিয়ান বা রেকর্ড সংশোধন ফি ১,০০০ টাকা এবং খতিয়ান সরবরাহ ফি ১০০ টাকা।

মনে রাখবেন, আবেদনের সময় শুধুমাত্র আবেদন ও নোটিশ জারি ফি অনলাইনে দিতে হয়। বাকি ১,১০০ টাকা নামজারি অনুমোদন হওয়ার পর ডিসিআর সংগ্রহের সময় অনলাইনে পরিশোধ করতে হয়। বর্তমানে সম্পূর্ণ প্রক্রিয়াটি নগদ লেনদেনমুক্ত করা হয়েছে, তাই কোনো কর্মকর্তা বা কর্মচারীর হাতে নগদ টাকা দেওয়ার কোনো নিয়ম নেই এবং অতিরিক্ত চার্জ দেওয়া থেকে বিরত থাকুন।

ভূমি নামজারি হতে কতদিন লাগে?

সরকারি সিটিজেন চার্টার অনুযায়ী, সাধারণ ক্ষেত্রে ভূমি নামজারি সম্পন্ন হতে ২৮ দিন সময় লাগার কথা। তবে বাস্তবে, মহানগর বা সিটি কর্পোরেশন এলাকায় এটি সাধারণত ৪৫ কার্যদিবস এবং অন্যান্য উপজেলা বা মফস্বল এলাকায় ৩০ কার্যদিবসের মধ্যে সম্পন্ন হয়। যদি জমি নিয়ে কোনো জটিলতা না থাকে এবং কেউ আপত্তি না জানায়, তবে এই সময়ের মধ্যেই নামজারি হয়ে যায়।

তবে সরেজমিনে তদন্তের প্রয়োজন হলে বা সার্ভেয়ারের রিপোর্টের জন্য অপেক্ষা করতে হলে অথবা শুনানির দিনগুলোতে কোনো পক্ষ উপস্থিত না থাকলে এই সময়সীমা কিছুটা দীর্ঘায়িত হতে পারে। আপনি যদি সঠিক সময়ে শুনানিতে উপস্থিত থাকেন এবং মূল কাগজপত্র পেশ করেন, তবে বিলম্ব হওয়ার সম্ভাবনা খুবই কম থাকে। ডিজিটাল সিস্টেম আসার পর এই সময় আগের চেয়ে অনেক কমেছে।

ভূমি নামজারি স্ট্যাটাস চেক করার নিয়ম

আবেদন করার পর আপনি যেকোনো সময় আপনার নামজারির বর্তমান অবস্থা বা অগ্রগতি যাচাই করতে পারেন। এর জন্য আপনাকে পুনরায় e-Mutation পোর্টালে প্রবেশ করতে হবে। সেখানে ‘আবেদনের সর্বশেষ অবস্থা’ নামক একটি অপশন রয়েছে। এই বক্সে আপনার আবেদনের সময় প্রাপ্ত Application ID এবং আপনার জাতীয় পরিচয়পত্র নম্বরটি ইনপুট দিতে হবে।

অনুসন্ধান বাটনে ক্লিক করলেই স্ক্রিনে দেখা যাবে আপনার আবেদনটি বর্তমানে কোন টেবিলে আছে—এটি কি ইউনিয়ন ভূমি অফিসে তদন্তে আছে, নাকি সার্ভেয়ারের কাছে, নাকি এসিল্যান্ড মহোদয়ের অনুমোদনের অপেক্ষায়। এছাড়াও শুনানির তারিখ এবং অন্যান্য নোটিশও এখান থেকেই সরাসরি দেখা যায়, যা আপনাকে বারবার ভূমি অফিসে যাওয়া থেকে রক্ষা করবে।

নামজারি বাতিল হলে কী করবেন?

দুর্ভাগ্যবশত যদি আপনার নামজারি আবেদনটি বাতিল বা নামঞ্জুর হয়, তবে বিচলিত হওয়ার কিছু নেই; এর প্রতিকার রয়েছে। আবেদন বাতিলের প্রধান কারণগুলোর মধ্যে থাকে তথ্যের অমিল, প্রয়োজনীয় দলিলের অভাব, দাগ নম্বরে ভুল, অথবা জমিতে অন্য কারো আপত্তি থাকা। আবেদন বাতিল হলে আদেশের কপিতে বাতিলের সুনির্দিষ্ট কারণ উল্লেখ করা থাকে।

যদি সামান্য ভুলের কারণে বাতিল হয়, তবে সেই ভুল সংশোধন করে আপনি পুনরায় নতুন করে আবেদন করতে পারেন। আর যদি মনে করেন এসিল্যান্ড অফিস অন্যায়ভাবে আবেদনটি বাতিল করেছে, তবে আপনি আদেশের ৩০ দিনের মধ্যে অতিরিক্ত জেলা প্রশাসক (রাজস্ব) বা এডিসি বরাবর আপিল দায়ের করতে পারেন। সেখানে প্রমাণের ভিত্তিতে আপনার অধিকার ফিরে পেতে পারেন।

সাধারণ প্রশ্ন (FAQ)

অনেকেই প্রশ্ন করেন নামজারি ছাড়া জমি বিক্রি করা যায় কি না। আইনগতভাবে নামজারি খতিয়ান ছাড়া এখন দলিল রেজিস্ট্রেশন করা প্রায় অসম্ভব। বর্তমান ভূমি আইনে এবং সাব-রেজিস্ট্রারের নির্দেশনায় স্পষ্টভাবে বলা আছে যে, বিক্রেতার নামে নামজারি খতিয়ান না থাকলে সেই জমির দলিল রেজিস্ট্রি হবে না। তাই বিক্রির চিন্তা থাকলে আগে নামজারি শেষ করুন।

আরেকটি সাধারণ প্রশ্ন হলো ওয়ারিশ সূত্রে নামজারি কীভাবে হয়। এক্ষেত্রে মৃত ব্যক্তির উত্তরাধিকারীদের একটি সাকসেশন সার্টিফিকেট প্রয়োজন হয় এবং সকল ওয়ারিশের হিস্যা অনুযায়ী আবেদন করতে হয়। পরিশেষে, অনলাইনে আবেদন না করলে কোনো সমস্যা হবে কি না—এমন প্রশ্নে বলা যায় যে, বর্তমানে অনলাইন পদ্ধতিটিই একমাত্র স্বীকৃত মাধ্যম যা স্বচ্ছতা নিশ্চিত করে এবং দুর্নীতি রোধে সহায়তা করে।

উপসংহার

পরিশেষে বলা যায়, ভূমি নামজারি বা ই-নামজারি ব্যবস্থা বাংলাদেশের ভূমি ব্যবস্থাপনায় এক বৈপ্লবিক পরিবর্তন নিয়ে এসেছে। ডিজিটাল এবং স্মার্ট বাংলাদেশের অংশ হিসেবে এই প্রক্রিয়াটি এখন আগের চেয়ে অনেক বেশি জনবান্ধব এবং সহজতর হয়েছে। সঠিক কাগজপত্র প্রস্তুত রেখে এবং ধাপে ধাপে নিয়মগুলো অনুসরণ করলে এখন আর দালালের দ্বারস্থ হওয়ার প্রয়োজন হয় না।

অল্প সময়ে এবং সরকারি নির্ধারিত ফি দিয়েই নামজারি সম্পন্ন করা সম্ভব। তাই জমির মালিকানা নিষ্কণ্টক রাখতে এবং ভবিষ্যৎ আইনি জটিলতা এড়াতে প্রত্যেক জমি মালিকের উচিত সঠিক সময়ে এবং সঠিক নিয়মে নামজারি সম্পন্ন করা। স্বচ্ছ প্রক্রিয়ায় নিজের দায়িত্ব পালন করলে আপনার কষ্টের অর্জিত সম্পত্তি নিয়ে ভবিষ্যতে কোনো দুশ্চিন্তার অবকাশ থাকবে না।